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房产土地征收的价值应该如何评估呢?有什么评估方法

文章作者:广州业勤资产评估 浏览量:65 类型:房屋征收拆迁评估 日期:2022-09-14 18:08:55 分享:

房产土地征收的价值应该如何评估呢?有什么评估方法,广州业勤资产评估为您解答疑惑

一,评估完全遵循市场价格

    原拆迁条例和《指导意见》确定的拆迁房屋价格,参照市、县人民政府或者其授权部门定期公布的类似房地产的市场交易价格和房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况。《指导意见》第十四条、《国有土地上房屋征收补偿条例》第十九条规定,被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此,《评价办法》第三十条进行了详细阐述——"被征收房屋的类似房地产”是指与被征用房屋的位置、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。被征用房屋类似房地产的市场价格是指评估时间点的平均交易价格。在评估中,还应考虑影响价值的因素,如位置、用途、建筑结构等。



二是评价方法多样化

    原《指导意见》第十六条规定,拆迁估价一般采用市场比较法。所谓市场比较法,是指与估价时点近期交易过的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行适当修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但第十六条还规定,不具备市场比较法条件的,房产土地征收的价值应该如何评估可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。虽然市场比较法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一,也是技术上最成熟、最实用的方法,但拆迁人可以以不具备条件为由采用对被拆迁人不利的评价方法,更不用说政府指导价的沉重帽子了。


   《评价方法》第十三条明确了根据房屋用途采用不同评价方法的原则,规定注册房地产评估师应当根据评价对象和当地房地产市场情况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评价方法的适用性进行分析,房产土地征收的价值应该如何评估选择其中一种或者多种方法对被征用房屋的价值进行评价。被征用房屋类似房地产有交易的,应当选择市场法进行评估;被征用房屋或者其类似房地产有经济效益的,应当选择收益法进行评估;被征用房屋是在建工程,应当选择假设开发法进行评估。这样的规定是价格评估趋于合理,能够真正反映不同用途房屋价值的差异。另一方面,法律规定了评估方法,方便被征用人监督评估机构的评估行为。

热门标签:房产土地征收的价值应该如何评估

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