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房地产价值评估的方法有哪些,业勤房地产价值评估总结出两个方法

文章作者:广州业勤资产评估 浏览量:327 类型:房屋征收拆迁评估 日期:2022-06-22 14:18:19 分享:

各种用途的房地产估价有其个性和共性,在实际估价工作中,由于估价的目的是租赁.抵押.交易.拆除等,所以估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上,探索规律.整合,同时对某一地区某一用途的房地产进行估价,不仅要采取一种估价方式,还要对具体问题进行具体处理。业勤资产评估公司总结出以下两个方法


房地产估价


一.基本方法估价。
1.成本法。成本法是基于建设这类房地产所需费用的总和。成本包括:土地转让费。城市配套设施建设费用。土地征用。拆迁安置补偿费用。勘探设计和前期工程成本。建筑安装工程成本。基础设施建设成本。管理成本。银行利息。税收。销售成本。开发利润等。其中,房地产价格可以基于土地使用权和土地开发费用的总和,加上正常的税收和利润。
成本法中的一种特殊方法在这里需要特别指出:重置成本法。由于重置成本法不需要考虑未来的利益和长远的利益,不需要计算房地产的价值,因此重置价格往往被用于实际应用中,并被组合成新的评估;
(1)选择房屋重置价格标准(以当地标准为准),根据价房屋建筑结构.等级。
(2)估计该房产的折旧金额或折旧金额(一般以当地公布的标准为准,无需单独计算),根据估价房产的建成年限、使用年限、残值率.剩余经济寿命.建筑物的新旧程度。
(3)修正楼层.墙体和层高。
评估公式:
房地产现值=【建筑面积×房屋重置价格标准×(1±楼层.借.共墙.层高修正系数】±装修水电设备调价×成新率。
如果情况不复杂,可以简化公式:
物业现值=建筑面积×房屋重置价格标准×成新率×1.5。
2.市场比较法。
市场比较法广泛应用于房地产价格评估。它是一种将待评估房地产与最近交易的类似房地产进行比较的方法,以修改待评估房地产价格。由于房地产的特殊性,决定了两个没有存款的房地产。
所以,市场比较法操作的关键是:
评估人员对待评估房地产与实例房地产在地理位置.结构.小区配套设施和交易日期等层面的差别而造成的对房地产价格的危害开展差别校正,差别校正的精确性立即危害评估结果的精确性。
常用的修正方法有:
(1)一种新的定性判断方法。也就是说,评估人员根据实践经验对两个房地产之间的差异进行定性判断和修正。该操作方法的缺点是,很容易将评估人员的主观偏见引入结果,房地产价值评估的方法有哪些导致评估价值扭曲;
(2)比较评分方法。即制定影响价格的差异性指标,制定各种评价标准,规定每个项目的最高分数和最低分评估人员根据相关材料给出每个分数的经验,整理每个项目设置的分数,设置评估总分,并根据评估总分进行修正。根据地理位置、社区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易日期等八个方面,将评估室与比较示例进行比较。
通常采用(1~9)九个比例进行评分,1~9度是一种很好的方法来量化思维判断的数量,是根据人的实物性质差异的直观理解,参考对象和目标对象可以分为非常差.更差.更好.更好的五个比较程度,相应的分别值为1.3.5.7.9,房地产价值评估的方法有哪些在两个层次之间可以分别进行2.4.6.8的标值。其中,交易日期房地产交易的市场情况进行比较。
一般情况下,待评估房屋的每项评分为5分,被评估房屋的八项总分为40分。参考房屋和待评估房屋的评分将逐项进行比较,然后累积并获得每个参考房屋的累积分数为A1.A2。。。An,参考房屋的平均分数为C=(A1+A2+An)/n,获得D=40/C;
(3)收入法。要使用收入法进行估价,我们必须首先确定房地产本身带来的纯收入。由于非房地产本身的业务能力和其他因素,不纯收入与净收入混合。有时,由于租金价值,纯收入可以确定。另一方面,我们应该正确选择资本化率。
根据银行存款利率.物价指数.当地房地产企业和行业的平均收益率,确定资本化率。
推导公式为:
R=【一年期定期存款利率×(1±上市价格上涨指数加收入平均变动率)+本地房地产企业平均投资回报率+本地行业平均投资回报率÷3。

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