广州市从化区温泉镇******村民委员会拟公开出租涉及的位于广州市从化区温泉镇****街**号的民宿、商业用途房地产首年月租金市场价值资产评估报告

(1)前期准备阶段

广州业勤派出项目负责人与广州市从化区温泉镇******村民委员会联系,了解委托人的评估目的(需求),根据本次评估的目的,协助委托人确定委托评估房地产租金的评估范围以及本次评估需要的资料清单;并签订《资产评估委托合同书》。

1)评估目的(客户需要)

为委托人拟公开出租提供委估资产的租金市场价值参考依据。

2)评估对象及评估范围

根据拟进行的经济行为需要,本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金,评估范围为广州市从化区温泉镇****街**号可出租面积合计为520m2的民宿、商业用途房地产,包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施,不包括动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清单》。

经委托人确认,评估对象的租赁条件如下:

①租赁期限:本次出租期限为20年;

②可出租面积:出租面积合计为520m2,本次按现状整体出租;

③用途:本次出租用途为民宿、商业;

④租金递增:租金每5年在上一基础上递增10%,评估值为首年月租金价值;

⑤租赁价格为含税价(增值税),租赁双方税费各付;

⑥管理费、房屋维护改造费、卫生费、水电等相关费用由承租方承担;

⑦统一以人民币为交易币种。

(2)资产清查核实阶段:

1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理;

2、项目小组赴所现场进行现场勘察,听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍,了解评估对象的基本情况;

3、现场对评估对象进行了解,做好并完善记录、拍照。

(3)评定估算

1、根据委估资产的实际状况和特点,选择制定具体的评估方法;

2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验;

3、收集价格信息资料,开展市场调研询价工作。

4、对各项委估资产进行数据处理,分项评定估算,并初步汇算出评估价值。

(4)评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果,进行汇总分析,检查并确认有无错、漏、重评的情况,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

(5)提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果,撰写评估报告,与委托人就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查,汇集工作底稿。最后,向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法的选取:

1、市场法适用性分析

评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例,市场交易信息容易获取,故本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

本次评估对象位于从化区,本次评估对象用途为民宿、商业,属于集体物业,本次评估对象在供需圈内没有足够的交易实例,但可通过成本法测算出评估对象的商业房地产市场价值,再运用收益法倒算求出商业房地产的租金。因此,本次评估适宜选用收益法。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系,而非花费的成本,房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值,故本次评估不适宜采用成本法进行评估。

综上所述,本次评估采用市场法、收益法进行测算,经分析最终得出本次评估结论。