广州市******投资集团有限公司28处商业房地产首年月租金市场价值专业评估报告

报告书名称

广州市******投资集团有限公司拟公开出租涉及的位于广州市增城区****镇**村大道**号等28处可出租面积合计为4,255.57㎡商业用途房地产首年月租金市场价值资产评估报告

经济行为

广州市******投资集团有限公司拟进行公开出租，故委托评估机构对拟公开出租涉及的位于广州市增城区****镇**村大道**号等28处可出租面积合计为4,255.57㎡商业用途房地产首年月租金市场价值进行评估。

委托人

广州市******投资集团有限公司

评估对象

房地产首年月租金

评估目的

为委托人拟公开出租提供委估资产的租金市场价值参考依据。

评估基准日

2025年03月28日

评估对象及范围

根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为房地产首年月租金，评估范围为位于广州市增城区******镇**村大道212号等28处可出租面积合计为4,255.57㎡商业用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产和权益。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

租赁条件

①租赁期限：12年，其中免租期12个月；

②可出租面积：出租面积合计为4,255.57㎡，按现状整体出租；

③押金：无押金；

④用途：出租用途为商业；

⑤租金递增：无递增；

⑥租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付；

⑦物业管理费、水电费等相关费用由承租方承担；

⑧统一以人民币为交易币种。

价值类型

市场价值

评估方法

市场法

评估实施程序

（一）前期准备阶段

1、初期接触：在签署《评估委托合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；

2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签定了《评估委托合同》。

3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。

（二）资产清查核实和现场勘察阶段

1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；

2、项目小组赴现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况；

3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

（三）评定估算阶段

1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；

2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；

3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。

4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。

（四）评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法

评估方法的选取：

1、市场法适用性分析

评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例，市场交易信息容易获取，故本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

评估对象所在区域房地产市场买卖租赁交易较活跃，市场交易信息容易获取，可获取充足的同类型房地产买卖交易、租赁交易数据，可以通过收益乘数测算出评估对象的租金，故本次评估适宜选用收益法。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值，故本次评估不适宜采用成本法进行评估。

综上所述，本次评估采用市场法、收益法进行测算，经分析最终得出本次评估结论。