对购房者的作用。对购房者而言，通过二手房评估，可以让二手房买家知道所买房屋是否物有所值。对二手房业主的作用。对于二手房业主，即原房东而言，二手房评估可以让其知道自己房子的市价所值。对房地产经纪公司的作用。房地产经纪公司可以通过房屋评估向客户推荐较为公正指导价格。对评估事务所的作用。评估事务所可以通过二手房评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

房产评估有什么作用？房地产评估是房地产市场价格管理的核心，其作用主要表现在以下八个方面： （1）房地产估价可以预算出现有存量市场中的房地产价值量，为新时期房地长管理工作提供依据； （2）可以为房地产交易和国有土地使用权的出让与转让提供基础价格； （3）通过房地产估价确定房地产抵押品的价值，作为银行抵押贷款的依据；

二手房房地产评估内容： （1）建筑物的折旧程度。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。 （2）土地生熟程度。土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。 （3）资本化率。资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

房产抵押贷款一般是需要进行评估的，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。不过对于银行来说往往需要有一个直观可以确定房屋价值的参考，在银行办理房产抵押贷款都需要进行评估。

房产抵押贷款一般是需要进行评估的，根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条，设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。不过对于银行来说往往需要有一个直观可以确定房屋价值的参考，在银行办理房产抵押贷款都需要进行评估。

房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。所以，在房地产抵押贷款时需要做好评估工作，提前了解好房产价值。

抵押贷款房屋评估应当选择有资质的房屋抵押评估机构，并且需要有房屋评估委托书 。评估时需要提供估价房屋土地的相关资料，然后约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求，可以按程序进行评估。抵押贷款时，就要提前做好房地产评估工作，要及时了解房地产价值。

房地产抵押贷款评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估。房地产抵押贷款评估须由贷款银行指定或委派的评估机构进行评估，评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。所以，在房地产抵押贷款时需要做好评估工作，提前了解好房产价值。

评估方法多样化 原《指导意见》第十六条虽然规定了拆迁估价一般应当采用市场比较法。所谓的市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但第十六条同时又规定，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。虽然，市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法，但拆迁人可以以不具备条件为由采取对被拆迁人不利的评估方法，更何况房屋头顶上还扣着政府指导价这一沉重的帽子。

《评估方法》第十三条明确了按照房屋用途采用不同评估方法的原则，其规定注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这样的规定就是价格评估趋向合理，能够真正体现出不同用途的房屋价值不同。另一方面，法律上将评估方法进行规定，便于被征收人监督评估机构的评估行为。

《指导意见》第14条)而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此《评估办法》第30条进行了细化——被征收房屋的类似房地产 是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

《评估方法》第十三条明确了按照房屋用途采用不同评估方法的原则，其规定注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这样的规定就是价格评估趋向合理，能够真正体现出不同用途的房屋价值不同。另一方面，法律上将评估方法进行规定，便于被征收人监督评估机构的评估行为。

评估方法多样化 原《指导意见》第十六条虽然规定了拆迁估价一般应当采用市场比较法。所谓的市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但第十六条同时又规定，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

现在二手房也越来越受到购房者欢迎，房价高低受地段、配套、户型、建筑类型等的影响，因此要想评估房价高低可以通过房屋各种影响因素进行评估，外加比较相似房屋进行定位。二手房房价参差不齐，购房者与出卖人都应该对所交易二手房房价有把握，才不会被骗。所以二手房地产评估工作需要做好，而想要得到更为准确的参考价值，就需要找专业资产评估公司。

房产评估流程需要明确评估基本事项明确评估目的。在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。制定工作计划。实地查勘收集资料。实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录等等。

在二手房买卖过程中，二手房价格明显过低时需要房地产评估、买卖双方认为有必要时需要评估、进行房地产保险时需要房地产评估、申请抵押贷款时需要房地产评估、发生房地产纠纷时可能要进行评估，任何一种情况都有可能需要进行二手房评估。那么，到底二手房价格评估应该如何评估呢？这就需要找专业资产评估公司咨询。

日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。所以，有二手房评估价值需求时，应找专业资产评估公司出面。

涉及二手房房地产评估，为确保得到较合理公正的价格，还是尽量选择专业且经验丰富的评估师进行估价。估价人员对委估及相应房地产现场查勘情况的详细程度以及搜集相关资料的真实性和可靠性是能够最大化保障自身权益的砝码。

二手房评估影响因素需要考虑这些方面：房屋本身情况以及市场因素；其中市场因素还包括：市场需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大;房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

对于二手房评估，需要多面方面进行考虑，比如： （1）位置、面积：地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比; （2）交通、环境：主要是周边配套，若是交通、环境、学校、医院、市场都好的房子，价格指定高; （3）朝向、楼层：最近楼层问题是很多人关心的问题。楼层高低影响生活便利程度，在当今高楼林立的城市中，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大;