(一)企业价值资产评估的基本方法
企业价值资产评估基本方法有市场法、收益法与资产基础法。
1、市场法
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企
业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法适用于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。
其使用的基本前提:存在一个活跃的公开市场;公开市场上存在可比的参考企业等权益性资产及其交易活动。
2、收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法适用于评估有获利能力的企业。应用收益法必须具备的基本前提:
(1)被评估企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量;
(3)被评估企业的预期获利年限可以预测。
3、资产基础法
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。企业各项资产价值评估是指首先估测被评估资产的现行再取得成本(重置成本),然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值。采用资产基础法的前提条件:
(1)企业各项被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态;
(2)可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。
(二)评估方法的选择
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
但由于在国内流通市场上难于找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例,故本次评估不具备市场法评估条件。
2、对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析等方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。
(1)总体情况判断
①被评估资产是经营性资产,产权明确并保持完好,企业具备持续经营条件。
被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业未来营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
③被评估资产承担的风险能够用货币衡量。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险,这些风险都能够用货币衡量。
(2)评估目的判断
本次评估目的为股权转让，收益法是把由多个或多种单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象，据此来判断被评估单位所有者全部权益价值。待估企业的主要经营范围为房地产业，具体为房地产销售及自营，主营业务收入为销售收入及租金收入。被评估单位于评估基准日时房地产开发项目已基本售罄罄，仅剩自持物业及地下车库，已成熟运营，其未来的收益和风险可以可靠地估计，因此适宜采用收益法进行评估。
(3)财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料,企业经营正常。
综合以上因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适宜采用收益法。
3、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型)替代其历史成本，并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。
被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用资产基础法进行评估。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法、收益法作为本项目的评估方法，并以基础法的结果作为本次评估结论。
