广东省******集团有限公司拟以编制财务报表为目的所涉及广东******发展有限公司持有的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告

委托人：广东省******集团有限公司

类型：单项资产

经济行为/客户需求：广东省******集团有限公司因编制财务报表拟对账面投资性房地产进行公允价值计量，故委托评估机构对拟以公允价值计量投资性房地产涉及的位于越秀区****路****街**号车库等共11项房地产公允价值进行评估。

评估目的：为委托人因编制财务报表拟以公允价值计量投资性房地产提供委估资产公允价值参考依据。

价值类型：公允价值

评估基准日：2024年12月31日

评估对象及范围

（一）评估对象与范围

根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为投资性房地产；评估范围为广东******发展有限公司持有的位于越秀区****路****街**号车库等共11项房地产，具体评估范围包括土地使用权、房屋建筑物及其合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。评估对象于评估基准日采用公允价值计量的原始入账价值为******元，账面净值为******元，详见《资产评估结果明细表》。

（二）资产清查核实和现场勘察阶段

1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；

2、项目小组赴所现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2024年12月7日-2024年12月27日；

3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

（三）评定估算

1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；

2、查阅委估资产的产权证明文件、租赁合同，对产权持有单位提供的权属资料、租赁合同进行查验；

3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；

4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。

（四）评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法

1、市场法适用性分析

本次评估对象为车位、商业、住宅、工业等物业，部分物业地处广州市越秀区、白云区、荔湾区、花都区；部分物业地处珠海市香洲区；所处区域同类房地产体量大，市场活跃度高，各类物业交易频繁，交易案例容易获取，适宜采用市场法进行估价测算。

2、收益法适用性分析

本次评估对象为车位、商业、住宅、工业等物业，部分物业地处广州市越秀区、白云区、荔湾区、花都区；部分物业地处珠海市香洲区；区域同类物业出租体量非常大，租赁市场活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，房地产未来收益可以预测，适宜采用收益法进行估价测算。

3、成本法适用性分析

成本法是以重置资本构成的途径考量资产价值，而非直观从市场角度反映价值，精确度相对较低，比较适用交易很少、没有收益或收益不明确的房地产。评估对象为整个建造小区中的部分物业，若采用成本法进行评估测算，则需获知整宗地块整体开发情况，获知整体规划数据，且往往存在多种物业配比，目前评估人员较难获取整宗物业较为全面数据，成本法测算存在一定难度。且在评估对象周边交易或租赁成交案例较为活跃的情况下，成本法不适宜作为首选的评估方法。

4、假设开发法适用性分析

本次评估对象为已开发完成物业，已建成并且投入使用数年，与周边类似物业同等使用，且不需要改建，因此不适宜采用假设开发法。

综上所述，评估对象适宜采用的评估方法为市场法、收益法。

经查阅前期评估报告《广东省******集团有限公司拟以编制财务报表为目的所涉及广东******发展有限公司持有的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（粤****评报字[2024]第****号），评估对象评估方法采用市场法、收益法进行评估，结合《以财务报告为目的的评估指南》，选择评估方法时应当与前期采用的评估方法保持一致，本次评估宜采用市场法、收益法进行估价测算。