广州市从化区**镇人民政府拟出租房地产涉及的位于广州市从化**镇**区二期四区七幢101房、102房的2处商业、综合（餐饮除外）用途房地产首年月租金市场价值资产评估报告

项目背景

广州市从化区某镇人民政府拟公开出租其位于某区二期四区七幢的2处商业、综合用途房地产，委托专业评估机构对拟出租房地产进行首年月租金市场价值评估，为公开出租提供价值参考依据。

评估基本信息

• 委托人：广州市从化区某镇人民政府
• 评估类型：单项资产
• 评估目的：为拟公开出租提供租金市场价值参考依据
• 价值类型：市场价值
• 评估基准日：2025年11月11日

评估对象与范围

评估对象：房地产首年月租金。

评估范围：位于广州市从化某镇某区二期四区七幢101房、102房的2处商业、综合（餐饮除外）用途房地产，可出租面积合计为248.5㎡，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施。

租赁条件详情

• 租赁期限：6年
• 出租方式：按现状分别出租，出租面积合计248.5㎡
• 用途限制：商业、综合用途（餐饮除外）
• 租金递增：年递增3%，评估值为首年月租金价值
• 税费安排：租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付
• 其他费用：物业管理费、水电费等相关费用由承租方承担
• 交易币种：统一以人民币为交易币种

评估工作流程

1. 资产清查核实：辅导产权持有方进行资产清查，收集整理评估资料
2. 现场勘察：实地了解资产状况，做好记录和拍照工作
3. 评定估算：制定评估方法，查验产权文件，开展市场调研
4. 评估汇总：汇总分析结果，检查调整评估价值
5. 报告提交：撰写评估报告，三级审核后提交正式报告

评估方法选择分析

市场法适用性分析

评估对象所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例，市场交易信息容易获取，故本次评估适宜选用市场法。

收益法适用性分析

评估对象市场上缺乏同类型的物业成交案例（土地有偿手续不齐全），且土地的剩余使用年限难以确定，故本次不适宜采用收益法。

成本法适用性分析

房地产租金取决于市场供求关系，而非花费的成本，成本增加不一定能增加租赁价值，故不适宜采用成本法进行评估。

评估方法确定

综合比较分析，本次评估采用市场法进行测算，并以市场法结果作为最终评估结论。

评估结论与应用

通过市场法的科学评估，为广州市从化区某镇人民政府商业房地产公开出租提供了准确的首年月租金市场价值参考，确保了国有资产出租的公开、公平、公正，实现了国有资产的保值增值。

常见问题（FAQ）

政府资产出租评估有什么特殊要求？

需要严格遵守国有资产管理相关规定，确保评估程序规范、结果公正，防止国有资产流失，实现保值增值目标。

为什么乡镇商业物业适合用市场法？

乡镇区域类似物业租赁市场相对活跃，可参照案例较多，市场法能够真实反映当地市场接受度，评估结果更具公信力。

用途限制对租金评估有什么影响？

餐饮除外等用途限制会直接影响物业的商业价值和潜在承租人范围，需要在评估时充分考虑这些因素对租金水平的影响。

租金年递增率如何合理确定？

需要综合考虑当地经济发展水平、通货膨胀率、房地产市场走势等因素，科学确定合理的租金递增率。