广州市从化区******镇人民政府拟征收补偿涉及位于广州市从化区**镇**村**社（广州市从化****装饰材料经营部：陆**）的物品搬迁费用、停产停业损失补偿市场价值的资产评估报告

项目背景

因广州市从化区某大道征地拆迁项目需要，广州市从化区某镇人民政府需对征收范围内的资产进行征收补偿。该经济行为已获广州市规划和自然资源局批准，委托专业评估机构对相关补偿金额进行市场价值评估。

评估基本信息

• 委托人：广州市从化区某镇人民政府
• 评估类型：单项资产
• 评估目的：为确定征收补偿金额提供价值参考依据
• 价值类型：市场价值
• 评估基准日：2025年9月18日
• 法律依据：《征收土地预公告》（穗规划资源预征字〔2021〕**号）

评估对象与范围

评估对象：位于广州市从化区太平镇飞鹅村陆一社（广州市从化太平概利装饰材料经营部）的物品搬迁费用、停产停业损失补偿。

具体评估内容

1. 物品搬迁费用（共8项）
   • 冰柜、冰箱、油漆、轮胎及其他工具、杂物等
   • 租赁运输车次所发生费用（含搬运人员）
   • 运距设定在从化区内，运输单程为20km
2. 停产停业损失补偿
   • 由于未提供相关会计资料，停产停业损失补偿以租金损失计算
   • 一次性给予6个月租金货币补偿

评估工作流程

1. 前期准备阶段：了解基本情况，拟定工作计划，签订评估委托合同
2. 资产清查核实阶段：辅导资产清查，现场勘察了解资产状况
3. 评定估算阶段：制定评估方法，查验产权文件，开展市场调研
4. 评估汇总阶段：汇总分析结果，检查调整评估价值
5. 报告提交阶段：撰写评估报告，三级审核后提交正式报告

评估方法选择分析

搬迁费用评估方法

市场法分析：搬运费用在市场上难以找到类似的交易案例，故不适宜使用市场法。

收益法分析：搬运费用不存在收益，因此不具备使用收益法的前提。

成本法分析：搬迁费用主要有装卸费、运输费及其损耗，目前搬迁市场已形成行业，价格比较明朗，适合采用成本法进行测算。

停产停业损失评估方法

由于委托人未能提供被征收人纳税情况等证明资料，根据委托人要求，停产停业损失以当地同类房地产市场租金，一次性给予6个月租金货币补偿方式计算。

市场法分析：周边有较多与评估对象类似房地产出租案例，故房地产租金可采用市场法评估。

收益法分析：无法确定土地剩余使用年限，未能确定未来收益，故不适宜采用收益法。

成本法分析：房地产租金取决于市场供求关系，而非花费的成本，故不适宜采用成本法。

评估方法确定

综合比较分析，本次评估采用成本法评估物品搬迁费用，采用市场法评估停产停业损失（租金损失）。

评估结论与应用

通过科学的评估方法，为广州市从化区某镇人民政府土地征收补偿提供了准确的市场价值参考，确保了征收补偿的公平合理性，维护了被征收人的合法权益，保障了重点建设项目的顺利推进。

常见问题（FAQ）

土地征收补偿评估主要包括哪些内容？

主要包括被征收土地价值、地上附着物价值、物品搬迁费用、停产停业损失补偿等内容，具体根据征收项目实际情况确定。

搬迁费用为什么适合用成本法？

搬迁费用主要由装卸费、运输费等成本构成，市场价格相对透明，采用成本法能够准确反映实际搬迁所需费用。

停产停业损失如何合理确定？

通常根据企业纳税证明、财务报表等资料计算实际损失，如无法提供相关证明，可参照当地同类房地产租金水平进行合理补偿。

征收补偿评估有哪些特殊要求？

需要严格遵循相关法律法规和政策规定，确保评估程序合法合规，评估结果公平合理，维护征收双方合法权益。