广州市******房地产物业服务有限公司拟整体出租房地产涉及位于广州市越秀区****路****号之**铺等共23项商业用途房地产首年月租金市场价值的资产评估报告

项目背景

广州某房地产物业服务有限公司拟将位于广州市越秀区某路共23项商业用途房地产进行整体出租，委托专业评估机构对拟出租房地产进行首年月租金市场价值评估，为出租决策提供价值参考依据。

评估基本信息

• 委托人：广州市某房地产物业服务有限公司
• 评估类型：单项资产
• 评估目的：为拟出租房地产提供首年月租金市场价值参考依据
• 价值类型：市场价值
• 评估基准日：2025年10月24日

评估对象与范围

评估对象：房地产首年月租金。

评估范围：位于广州市越秀区某路共23项，可出租面积合计为****㎡的商业用途房地产，包括房屋建筑物及合理分摊的土地使用权、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施。

租赁条件详情

• 租赁期限：单次出租期限为5.5年
• 出租方式：整体出租，可出租面积合计****㎡
• 押金及租金交付：缴纳2个月租金作为履约保证金，每月交付当月租金
• 用途限制：商业用途，必须有体育内容+便民服务，需配合公益活动
• 租金递增：第1-2年不递增，第3-4年递增3%，第5-6年递增3%
• 装修状态：改造完成后以毛坯状态出租
• 其他限制条件：
  • 限高2.1米-2.7米
  • 轻餐不能明火，仅能使用中功率电器
  • 场地中间通道设有高压电，不能下挖，不能触桥
  • 东侧采光较差，不能随意开设出入口，无排污系统
  • 临时商业需要一年一审核
  • 停车位紧缺，车辆只能路边临停
• 税费安排：租赁价格为含税价（增值税），租赁双方税费各付
• 其他费用：管理费、水电费等相关费用由承租方承担

评估工作流程

1. 资产清查核实：辅导产权持有方进行资产清查，收集整理评估资料
2. 现场勘察：实地了解资产状况，做好记录和拍照工作
3. 评定估算：制定评估方法，查验产权文件，开展市场调研
4. 评估汇总：汇总分析结果，检查调整评估价值
5. 报告提交：撰写评估报告，三级审核后提交正式报告

评估方法选择分析

市场法适用性分析

评估对象为商业用途物业，所在位置同一供需圈有一定数量的类似用途物业出租实例，市场交易资料容易获取，因此本次评估适宜选用市场法。

收益法适用性分析

评估对象位于广州大桥二沙岛段桥底空间场地，同类型房地产交易案例少，且项目租期较短，使用存在限制条件，采用收益倒算法难以客观反映市场租金价值，故不宜选用收益法。

成本法适用性分析

房地产租金取决于市场供求关系，而非花费的成本，成本增加不一定能增加租赁价值，故不适宜采用成本法进行评估。

评估方法确定

综合比较分析，本次评估采用市场法进行测算，并以市场法结果作为评估结论。

评估结论与应用

通过市场法的科学评估，为广州某房地产物业服务有限公司商业房地产整体出租提供了准确的首年月租金市场价值参考，确保了租赁决策的合理性和市场化，为国有资产保值增值提供了专业支撑。

常见问题（FAQ）

商业房地产租金评估主要考虑哪些因素？

主要考虑地理位置、交通条件、商业氛围、物业状况、租赁条件限制、市场供需状况、同类物业租金水平等因素。

为什么特殊位置的商业物业适合用市场法？

市场法直接参照市场上类似物业的实际交易租金，能够真实反映特定位置物业的市场接受度，评估结果更具说服力。

租赁条件限制对租金评估有什么影响？

使用限制条件会直接影响物业的商业价值和租金水平，需要在评估时充分考虑这些因素对租金的市场接受度影响。

整体出租与分拆出租在评估上有什么区别？

整体出租通常需要考虑规模效应、统一管理等因素，可能相对于分拆出租存在一定的租金折价，需要在评估时予以考虑。