广州市从化区******合作经济联合社拟进行土地承包经营权流转涉及位于广州市从化区******社共****亩农用地首年土地承包费市场价值的资产评估报告

(2)资产清查核实和现场勘察阶段

• 评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理
• 项目小组赴所现场进行现场勘察,听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍,了解评估对象的基本情况,清查时间为2023年10月16日
• 现场对评估对象进行了解,做好并完善记录、拍照

(3)评定估算

• 根据委估资产的实际状况和特点,选择制定具体的评估方法
• 查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验
• 收集价格信息资料,开展市场调研询价工作
• 对各项委估资产进行数据处理,分项评定估算,并初步汇算出评估价值

(4)评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果,进行汇总分析,检查并确认有无错、漏、重评的情况,对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

(5)提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果,撰写评估报告,与委托人就评估结果交换意见,在全面考虑有关意见后,按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查,汇集工作底稿。最后,向委托人提交《资产评估报告》。

1、评估方法的选取

本次评估对象为农用地首年土地承包费。评估人员通过市场调查得知,农用地首年土地承包费市场价值状况与农用地租金接近,评估对象所在位置同一供需圈有较多农用地出租实例,市场交易资料容易获取,因此本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

本次评估对象位于从化区,对于本次评估的农用地,在供需圈内没有足够的交易实例,而现行基准地价价格基准日为2020年1月1日。本次评估基准日与基准地价价格基准日相差3.8年左右,间隔时间较长,缺乏敏感性,故本次评估不适宜采用收益法进行评估。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系,而非花费的成本,房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值,故本次评估不适宜采用成本法进行评估。

综上所述,本次评估采用市场法进行测算。

2、市场法评估思路:

根据评估对象区域租赁概况,评估对象年有效毛收入即为评估对象的租金收入和其他收入,而区域租赁交易较为活跃,因此可采用市场法测算得出评估对象的租金收入。基本公式如下:

评估对象比准租金单价=可比实例租金单价×交易情况修正系数×市场状况修正系数×区位状况修正系数×权益状况修正系数×实物状况修正系数