江门市土地使用权房屋建筑抵押价值评估

报告书名称： 位于江门市江海区连海路****号一处土地使用权及地上两处房屋建筑物的抵押价值评估

经济行为：长期以来，房地产都是我国国民经济的支柱产业；房地产的上行让大量的资本看到了房产带来的财富效应，所以在过去的二十多年里，上到上市公司，下到有经济实力的私营企业或个人，都囤积了一定数量的房地产。房地产往往也是重要的资产。江门******有限公司拟确定贷款额度涉及位于江门市江海区连海路****号一处土地使用权及地上两处房屋建筑物的抵押价值。

房地产类型：土地使用权及地上房屋建筑物均为工业性质

价值分析目的：为委托人确定贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

价值分析对象：抵押价值

房地产大小：建筑物面积共28,652.90㎡，土地使用权面积共13,062.00㎡

客户需求：为委托人确定贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

价值分析范围：估价对象为土地使用权及地上房屋建筑物，具体为位于江门市江海区连海路****号一处土地使用权及地上两处房屋建筑物。
估价对象范围包括土地使用权及其地上房屋建筑物、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。

评估实施程序：

 广州业勤派出项目负责人与江门******有限公司联系，了解委托人的估价目的（需求)，根据本次估价目的，协助委托方确定委托评估房地产的估价范围以及本次评估需要的资料清单；并签订《房地产估价委托合同书》。
（1）估价目的（客户需要）
为委托人确定贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（2）估价对象及范围
估价对象为土地使用权及地上房屋建筑物，具体为位于江门市江海区连海路****号一处土地使用权及地上两处房屋建筑物。
估价对象范围包括土地使用权及其地上房屋建筑物、附属于房屋建筑物且不可分割的装修、供水、供电、消防等设施价值，但不包括其室内动产、债权债务、特许经营权等其它财产和权益。
（3）资料清单
1、《不动产权证》；
2、《法定优先受偿权利调查表》；
3、《房地产估价产权方承诺函》；
4、《不动产登记情况表》。

（4）现场调查、资料收集与分析：
根据委托人提供的评估清单及有关资料，估价师对被估价对象进行了现场调查，通过询问、勘查、检查等方式获取评估所需的基础资料，详细了解了估价对象的实物状况，并进行了拍照记录；
估价人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
（5）评定估算
本次估价根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，确定采用成本法、收益法进行估价。
选用估价方法定义如下：
1、成本法，是指求取估价对象在价值时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2、收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（6）出具房地产估价报告