******数字科技有限公司拟股权收购涉及的广州******房地产经纪有限公司股东全部权益价值的资产评估报告

项目背景

某数字科技有限公司计划收购广州某房地产经纪有限公司100%股权，根据相关批复文件，该股权转让以非公开协议方式进行。为确定被收购公司股东全部权益市场价值，委托专业评估机构进行评估。

评估基本信息

• 评估业务：股权收购涉及的股东全部权益价值评估
• 企业评估类型：股东全部权益价值
• 经济行为：股权收购
• 评估目的：为股权收购提供价值参考依据
• 价值类型：市场价值
• 评估基准日：2025年3月31日
• 报告文号：业评资字[2025]第****号

评估对象与范围

评估对象为广州某房地产经纪有限公司股东全部权益价值。评估范围为该公司截至2025年3月31日的全部资产和负债，依据会计师事务所出具的审计报告和企业填报的资产评估清查表确认评估范围。

评估方法选择与分析

企业价值评估基本方法介绍

市场法

市场法是将评估对象与参考企业、市场上已有交易案例的企业进行比较以确定评估对象价值的评估思路。适用于市场数据充分并有可比参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。

收益法

收益法是通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。适用于评估有获利能力的企业，需要满足未来预期收益可预测、风险可衡量、获利年限可预测等前提条件。

资产基础法

资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。适用于企业各项资产处于持续使用状态，且能调查取得购建被评估资产现行途径及社会平均成本资料的情况。

本次评估方法选择分析

市场法适用性分析

由于在国内流通市场上难以找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相似的足够交易案例，故本次评估不具备市场法评估条件。

收益法适用性分析

被评估单位近年经营情况：2023年净利润-195.07万元，2024年净利润20.01万元，2025年1-3月0.39万元。目前企业已无新开拓业务，收入明显压缩，正处于业务暂停、人员整合转移及向新业务转型的关键过渡期，历史业绩与未来前景脱节，缺乏稳定、可预测的经营基础，无法可靠估计未来现金流，故不具备收益法评估条件。

资产基础法适用性分析

被评估单位各项资产资料齐备，可以在市场上取得类似资产的价格信息，满足采用成本途径评估的要求。评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法。

企业价值评估核心知识

什么是企业价值评估？

企业价值评估是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。它是将一个企业作为有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，结合企业所处的宏观经济环境及行业背景，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。

企业价值评估的目的

适用于设立公司、企业改制、股票发行上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、法律诉讼、破产清算等目的的整体资产评估、企业价值评估。通过对企业价值的评估，了解和发现企业的价值，有利于做出科学的投资、融资决策和企业发展规划。

企业价值评估的程序

1. 现场考察，了解管理状况，经营情况，市场情况；
2. 委托合同签定，明确评估目的、对象、评估基准日及客户的各项要求；
3. 提供清单，收集资料，共同制作。从法律、经济、技术及其获利能力等方面，确定评估对象的定性、定量资料；
4. 社会及市场调研、检索资料、分析有关市场需求、价格信息、技术指标、经济指标、国家政策、行业动态等；
5. 起草报告，实行内部三级审核制度；
6. 征求意见、完善报告，项目移交。

评估结论与应用

通过资产基础法的科学评估，为数字科技有限公司股权收购广州房地产经纪有限公司提供了准确的价值参考，确保了股权收购交易的合理性和公平性。

常见问题（FAQ）

什么情况下必须采用资产基础法？

当企业处于业务转型期、历史收益不稳定、未来现金流难以预测，但各项资产资料齐全且能从市场获取相关价值信息时，通常采用资产基础法进行评估。

股权收购评估需要注意哪些关键点？

需要重点关注企业的资产状况、负债情况、经营历史、行业前景、关联交易、未来发展规划等，确保评估结果真实反映企业价值。

评估基准日为什么很重要？

评估基准日是确定评估价值的时点，所有评估数据都以此日为基准，直接影响评估结果的准确性和时效性。