广州******投资发展有限公司因增资扩股涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告

广州******投资发展有限公司因增资扩股涉及该公司股东全部权益价值资产评估报告

企业评估类型

股东全部权益价值

国民经济行业分类

增资扩股

报告文号

业评资字[2024]第****号

经济行为

根据委托人提供的《关于广州******投资发展有限公司增资扩股预案的请示》(****[2025]**号),广州******投资发展有限公司为******区**号地块(地块编号****)开发主体。为满足******区整体招商及经营发展需要,改善广州******投资发展有限公司资产结构,提升****项目商业价值,拟采用增资扩股方式为广州******投资发展有限公司引入战略合作方。

另根据委托人提供的《关于广州******投资发展有限公司增资扩股预案的批复》(****集[2025]**号),上述经济行为业经审批通过。

评估目的

简述:增资扩股

为上述经济行为提供广州******投资发展有限公司股东全部权益价值在评估基准日时的市场价值参考依据。

评估基准日

2025年06月30日

评估对象及评估范围

评估对象为广州******投资发展有限公司股东全部权益价值。

评估范围为广州******投资发展有限公司于评估基准日账面列示的经清产核资后的全部资产、负债。

价值类型

市场价值

评估方法

资产基础法、收益法

1、对于市场法的应用分析

市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于在国内流通市场上难于找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例,故本次评估不具备市场法评估条件。

2、对于收益法的应用分析

评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析等方面对本评估项目能否采用收益法做出适用性判断。被评估资产是经营性资产,产权明确并保持完好,企业具备持续经营条件。被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的资产,企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。企业具有较为完整的财务会计核算资料,目前国内资本市场也已经有了长足的发展,相关贝塔系数等资料能够取得,采用收益法评估的外部条件具备。同时,企业名下主要的资产为位于广州市荔湾区西至****,北至****路,东至****,南至****(****地块)的土地使用权,已有明确的开发方案和经营模式,在可见的未来具有持续盈利的能力,其相关的收入、成本、费用,以及将来的投资、风险、预期获利年限等因素可以进行预测或量化,即评估对象未来年度的收益与风险可以可靠地估计,故评估师可以通过充分分析被评估单位的资本结构、未来经营计划、发展前景,考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景的影响,对委托人或者被评估单位提供的评估对象未来收益预测进行必要的分析、判断和调整,在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设,形成未来收益预测,故可对被评估单位采用收益法评估。

3、对于资产基础法的应用分析

对于有形资产而言,资产基础法以账面值为基础,只要账面值记录准确,使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型)替代其历史成本,并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。

被评估单位各项资产资料齐备,可以在市场上取得类似资产的价格信息,满足采用成本途径评估的要求,故可以采用资产基础法进行评估。

评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后,最终确定采用收益法与资产基础法作为本项目的评估方法,然后对两种方法评估结果进行对比分析,合理确定评估值。

评估程序实施过程和情况

评估人员对评估对象涉及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:

(一)接受委托

我公司与委托人就评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等达成一致,并与委托人协商拟定了相应的评估计划,评估报告提交时间及方式等评估业务基本事项。

(二)前期准备

根据评估基本事项拟定评估方案、组建评估团队、实施项目相关人员培训。

(三)现场调查

评估人员对评估对象涉及的资产和负债进行了必要的清查核实,对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查,项目组清查核实工作于2025年6月开展。

1. 指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
2. 初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估明细表
3. 尽职调查
4. 补充、修改和完善资产评估明细表
5. 查验产权证明文件资料

(四)资料收集

评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,包括直接从市场等渠道独立获取的资料,从委托人等相关当事方获取的资料,以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料,并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。

(五)评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总,撰写并形成初步资产评估报告。

(六)内部审核

根据我公司评估业务流程管理办法规定,项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后,与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。

(七)评估档案归档

按照资产评估准则的要求对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理,形成资产评估档案。