******实业发展有限公司拟吸收合并涉及******房地产有限公司的股东全部权益价值的资产评估报告

1、对于市场法的应用分析

由于难以查找到国内近期与被评估单位处于同一或类似行业,规模相当且处于相似经营发展阶段的企业在权益性交易市场上的交易案例,或者有极少数交易案例但也缺乏交易对象的产权交易信息,缺乏交易对象涉及企业的经营和财务数据;同时,在公开股票市场上也缺乏可比较的同类型上市或挂牌公司,故难以采用市场法对评估对象进行评估。

2、对于收益法的应用分析

收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路,强调的是企业整体预期的盈利能力,适用于评估有获利能力的企业。被评估单位作为房地产开发项目公司,所开发项目已经接近清盘,后续并无其他开发计划,因此主营业务已经结束,拟通过吸收合并实现被评估单位的注销,故本次评估不具备收益法评估条件。

3、对于资产基础法的应用分析

对于有形资产而言,资产基础法以账面值为基础,只要账面值记录准确,使用资产基础法进行评估相对容易准确。由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型)替代其历史成本,并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。被评估单位各项资产资料齐备,可以在市场上取得类似资产的价格信息,满足采用成本途径评估的要求,故可以采用资产基础法进行评估。

评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后,最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法。

资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与被评估单位相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据。采用资产基础法评估待估企业价值,即对评估基准日企业所拥有的各项资产,包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总,然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和,从而得出待估企业的市场价值。

各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下:

1、货币资金:货币资金包括银行存款,通过核实银行对账单等,以核实后的价值确定评估值。

2、应收款项类:应收款项类资产包括其他应收款,评估人员在确认应收款项的真实性的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值。

3、存货:此项目涉及的存货为开发产品,项目已经完成开发并总体完成销售,因此仅需考虑剩余物业的销售。项目为房地产开发项目,现场勘查时已经进行了大量销售,按照近期预售价格及备案均价确定其预计销售价格,且其周边有较多的同类型物业,开发完成后的房地产的销售价格可以通过市场比较客观获得;市场法先通过可比实例及近期销售价格得出市场价格,再扣除房地产处置需要缴纳的交易税费、土地增值税、企业所得税等费用,得出评估净值。

4、其他资产:对其他流动资产,本次评估通过核实有关资料,查阅账务记录,证实资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上,考虑资产的受益年限及对公司持续经营的贡献,评估资产价值。

对企业负债的评估,主要是进行审查核实,评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实,确认其真实性后,以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。