湖南******置业有限公司拟进行股权转让涉及的长沙******咨询有限公司的股东全部权益价值的资产评估报告

项目核心信息

资产基础法

资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与被评估单位相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据。采用资产基础法评估待估企业价值,即对评估基准日企业所拥有的各项资产,包括所有有形资产、无形资产根据各自具体情况选用适当的具体评估方法分别评估其市场价值并加总,然后扣除评估基准日企业实际承担的各项负债的市场价值之和,从而得出待估企业的市场价值。

各类资产及负债市场价值的具体评估方法说明如下:

1. 货币资金: 货币资金包括银行存款,通过核实银行对账单等,以核实后的价值确定评估值。其中外币按评估基准日人民银行公布外币中间价折算为人民币确定其价值。
2. 建(构)筑物类资产: 包括投资性房地产。核实工作主要包括收集房地产权属证明文件、施工许可证、建造图纸、预算(结算)书等资料,根据建(构)筑物类资产评估申报明细表进行现场勘察,核对建(构)筑物名称、地点、数量、建筑规模(面积、层数)、结构、购建日期、装修和设施等基本信息;听取管理人员、工程人员介绍建(构)筑物购建和使用的历史情况;了解其工作环境、维护与保养等使用情况,估计完损程度和预计使用年限等成新状况,填写典型房屋建筑物的现场调查表。
3. 其他资产: 对递延所得税资产,本次评估通过核实有关资料,查阅账务记录,证实资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上,考虑资产的受益年限及对公司持续经营的贡献,评估资产价值。
4. 企业负债: 主要是进行审查核实,评估人员对相关的文件、合同、账本及相关凭证进行核实,确认其真实性后,以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。

收益法

收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法,通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型,并根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。

本次评估需测算被评估单位的股东全部权益价值,因此采用收益法中的现金流量折现法,股东全部权益价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成,对于经营性资产价值的确定选用企业自由现金流折现模型,即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据,采用适当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下:

E = P + ∑C_i - D
E:股东全部权益价值;
P:经营性资产价值;
∑C_i:溢余性或非经营性资产(负债)的价值;
D:付息债务价值

P = F₁/(1+r₁) + F₂/[(1+r₁)(1+r₂)] + ... + F_n/[r(1+r)ⁿ]
F_i:未来第i年的预期收益;
r_i:未来第i年的折现率;
n:评估对象的未来持续经营期

本次收益法评估是在企业持续经营的前提下做出的,长沙湘保中悦咨询有限公司所持有的位于长沙市芙蓉区***** ***路**号******苑A1、A4号楼物业使用期限至20**年**月**日,之后收益情况暂无法预估,故本次评估采用有限年期作为收益期。预测期为2023年12月31日至20**年**月**日。

本次评估,使用企业自由现金流量作为评估对象经营资产的收益指标,其基本公式为:

企业的自由现金流量=净利润+折旧摊销-资本性支出-营运资金追加+税后利息

按照收益额与折现率口径一致的原则,本次评估收益额口径为企业自由现金流量,则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。WACC模型可用下列数学公式表示:

WACC = R_e×[E/(D+E)] + R_d×[D/(D+E)]×(1-T)
其中:
R_e:权益资本成本;
R_d:债务资本成本;
D:债务的市场价值;
E:权益的市场价值;
T:企业所得税率;
R_e = R_f + β×ERP + α