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黄**拟抵押贷款涉及位于丰顺县**镇**村***、***等地面积为1,604.75亩用材林(主要树种:桉树)的抵押价值资产评估报告

类型：单项资产评估 发布时间：2025-04-30 16:34:37 分享：
  • 黄**拟抵押贷款涉及位于丰顺县**镇**村***、***等地面积为1,604.75亩用材林(主要树种:桉树)的抵押价值资产评估报告
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  • 详细内容
    报告书名称：黄**拟抵押贷款涉及位于丰顺县**镇**村***、***等地面积为1,604.75亩用材林(主要树种:桉树)的抵押价值资产评估报告
    委托人：广东******农村商业银行股份有限公司
    类型：单项资产
    评估目的：为借款人向银行申请抵押贷款确定贷款额度提供参考依据而评估资产的抵押价值。
    价值类型：抵押价值
    评估基准日：2025年04月02日
    经济行为/客户需求：黄**拟以位于丰顺县**镇**村***、***等地面积为1,604.75亩用材林(主要树种:桉树)作为抵押物向广东******农村商业银行股份有限公司申请贷款。
    评估对象及范围：根据拟进行的经济行为需要，本次资产评估的评估对象为黄**委托评估的位于丰顺县**镇**村***、***等地面积为1,604.75亩用材林(主要树种:桉树)的抵押价值。
    评估范围包括不动产权证证载范围内的林地使用权、林木所有权及使用权，林权资产价值包含《不动产权证》证载使用年限的林地使用权以及评估基准日时林地范围内林木资产市场价值。
    评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。
    编号 不动产权证号 林地所有权权利人 森林或林木所有权及使用权权利人 坐落 评估面积(亩) 证载使用权终止日期 林地剩余使用年限(年) 主要树种 造林年度 林种

    1 粤（2025）丰顺县不动产权第******号 丰顺县**镇**村、**村民小组 黄** 丰顺县**镇**村*** **** 2039年**月**日 **** 桉树 —— 用材林
    2 粤（2025）丰顺县不动产权第******号 丰顺县**镇**村、**村民小组 黄** 丰顺县**镇**村*** **** 2039年**月**日 **** 桉树 —— 用材林
     合  计 1,604.75
    （2）资产清查核实和现场勘察阶段：
    项目小组人员**于2025年04月02日赴资产所在地进行现场勘查，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，查勘评估对象的地理位置、实物状况、区位状况等，并对事先收集的有关评估对象资料进行核实，同时收集补充评估所需的其他资料，以及对评估对象进行拍照并填写现场勘查记录等。
    评估人员还根据本评估项目的特点及有关准则要求，进行了市场调查，收集了有关的价格、市场信息及相关经济技术指标等资料。
    由于评估对象的实物状况、周边区位状况均会对其租金产生影响，本次评估结论在上述假设前提下成立。若评估对象于各评估基准日的实际状况于上述设定存在较大差异，评估结论应相应调整。特提醒报告使用者注意。
    （3）评定估算
    1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法：

    1）林木资产
    本次评估范围为证载林地范围内的林木资产，且评估对象均为成熟林，采用成本法与其实际价值出入较大，故不宜采用成本法进行评估。
    收益法测算森林资源的价值主要适用于中龄林、近熟龄林、离造林的年代已久的林木资产，或者对于那些有经常性收益的森林资产(如经济林资产等)，而评估对象为用材林，其收入皆为一次性取得，故不宜采用收益法进行评估。
    目前我国林业市场区域性强，市场发育不充分，由于市场条件限制，现行市价法运用的前提条件还不够充分，故不宜采用现行市价法进行评估。
    评估对象皆伐后的销售收入可通过市场调查取得，根据国家和地方的相关法律规定，其皆伐过程发生的相关税费亦能取得；而对于销售后的利润，目前我国的用材林市场发展较为成熟，其利润率可通过调查分析类比同行业的利润率取得；综上分析，评估对象具备采用市场倒算法进行价值评估的条件，故适宜采用市场倒算法进行评估。
    综合分析，本次评估对于林木资产采用市场价倒算法。
    2）林地资产
    现阶段，暂无科学方法测算林地质量综合调整系数，故不适宜采用林地现行市价法。
    林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，受客观原因影响，林木市场价格常年处于变化之中，且幅度较大，因而林地纯收益的测算就变得异常困难，不适宜采用林地期望价法。
    林地费用价法是从重新购置林地的角度测算林地的市场价值，一般适用于新开发林地的价值的评估，鉴于本次评估对象不属于新开发林地，地上已种植林木多年，成本角度已无法反应林地实际的市场价值，不宜采用林地费用价法进行评估。
    评估对象所在区域的林地租赁市场活动非常活跃，出租率较高，获取市场租金较为容易，可以通过市场比较法求取评估对象的客观租金，适宜采用年金资本化法进行评估。
    综合分析，本次评估对于林地资产采用年金资本化法。
    综上所述，本次评估对于林木资产采用市场价到算法，对于林地资产采用年金资本化法进行测算，并将其评估结果作为本次评估结论。

    2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验； 
    3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。 
    4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。
    （4）评估汇总阶段
    根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。
    （5）提交报告阶段
    评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。
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