广东省******林场（广东******公园管理处）拟资产处置涉及位于广东省******林场******区的一批木材资产市场价值资产评估报告

委托人：广东省**林场（广东**公园管理处）

类型：单项资产

经济行为/客户需求：广东省**林场（广东**公园管理处）拟进行资产处置，故委托评估机构对拟资产处置涉及位于广东省**林场**区的一批木材资产市场价值进行评估，以作为委托人资产处置的参考依据。

评估目的：为委托人拟资产处置提供委估资产市场价值参考依据。

价值类型：市场价值

评估基准日：2025年11月14日

评估对象及范围

本次资产评估的评估对象为广东省龙眼洞林场（广东莲花顶森林公园管理处）委托评估的位于广东省龙眼洞林场筲箕窝工区的一批林木资产。

评估范围为81立方米的林木所有权及使用权，即评估基准日时指定范围内的林木资产，但不包含林地使用权。

本次资产处置方案如下：

①评估对象后续按现状、原地移交，处置过程产生的装卸、运输等费用均由买方承担；

②评估结论含增值税。

评估对象及评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围为一致。详见委托人提供的《资产评估清查明细表》。

（一）前期准备阶段

1、初期接触：在签署《评估委托合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；

2、经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签订了《评估委托合同》。

3、评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。

（二）资产清查核实和现场勘察阶段

1、评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；

2、项目小组赴现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2025年11月14日；

3、现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

（三）评定估算阶段

1、根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；

2、查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；

3、收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。

4、对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。

（四）评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

评估方法

一、森林资源评估的基本方法

根据《森林资源资产评估技术规范》、《资产评估执业准则-森林资源资产》，森林资源资产的评估的基本方法主要包括：市价法、收益现值法、成本法、清算价格法和其他方法。根据国家关于资产评估的有关法规，遵循独立、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对委托评估范围内资产进行了必要的核查及技术调查，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，分别对森林资源资产评估的基本方法的适用性进行了分析判断。森林资源资产包括林地资产和林木资产，根据其性质的不同，其具体可选用的评估方法亦有差别，其中林木资产评估要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算，评估方法主要有以下几种：

1、市场价倒算法

市场价倒算法是用被评估林木采伐后取得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。市场价倒算法适用于对成熟林、过熟林林木资产评估，是成、过熟林林木资产评估的常用方法；亦适用于收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，对林分主伐的预期收获的计算。其计算公式为：

Ｅn＝Ｗ-Ｃ-Ｆ

其中：Ｅn---林木资产评估值；

Ｗ---木材销售总收入；

Ｃ---木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；

Ｆ---木材经营合理利润。

2、现行市价法

现行市价法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。现行市价法理论上可用于任何年龄阶段任何形式的森林资源资产评估，采用该法的必备条件是存在一个发育充分的、公开的森林资源资产市场。其计算公式为：

Ｅn=Ｋ·Ｋb·Ｇ·Ｍ

其中：Ｅn---林木资产评估值；

Ｋ---林分质量调整系数；

Ｋb---物价指数调整系数；

Ｇ---参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米）；

Ｍ---被评估林木资产的蓄积量。

3、收益净现值法

收益净现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。收益净现值法适用于有经常性收益的林木资产的评估，如经济林资产、竹林资产、实验林资产、母树林资产等。其计算公式为：

4、收获现值法

收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。收获现值法理论上可用于任何年龄阶段任何形式的林木资产评估，但实际应用中一般用于中龄林和近熟林的林木资产评估。其计算公式为：

其中：Ｅn—林木资产评估值；
Ｋ—林分质量调整系数；
Ａu—标准参照林分u年主伐时的净收益（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；
Ｄa、Ｄb—标准参照林分第ａ、ｂ年的间伐和其他纯收益；
Ｃi—评估基准日后至主伐期间的年营林生产成本；
u —经营周期；
ｎ—林分年龄；
Ｐ—投资收益率。

5、年金资本化法

年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的效益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。年金资本化法的使用有两个严格的前提条件：待评估资产的年收入必须稳定、待评估资产可以永续经营。年金资本化法主要适用于评估年纯收益稳定的森林资源资产。其计算公式为：

其中：Ｅn—林木资产的评估值；
Ａ—年平均纯收益（扣除地租）；
Ｐ—投资收益率（根据当地营林平均投资收益状况具体确定）。

6、重置成本法

重置成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。重置成本法主要适用于幼龄林林木资产的评估。其计算公式为：

其中：Ｅn—林木资产评估值；
Ｋ—林分质量调整系数；
Ｃi—第ｉ年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括
各年投入的工资、物质消耗、地租等；
ｎ—林分年龄；
Ｐ—投资收益率。

评估方法的选取

评估对象为林木资产，且评估对象均已砍伐，采用成本法与其实际价值出入较大，故不宜采用成本法进行评估。

收益法测算森林资源的价值主要适用于中龄林、近熟龄林、离造林的年代已久的林木资产，或者对于那些有经常性收益的森林资产(如经济林资产等)，而评估对象为已砍伐木材，其收入为一次性取得，故不宜采用收益法进行评估。

目前我国林业市场区域性强，市场发育不充分，由于市场条件限制，现行市价法运用的前提条件还不够充分，故不宜采用现行市价法进行评估。

评估对象为已砍伐木材，对应木材的销售价格可通过市场调查取得，根据国家和地方的相关法律规定，其皆伐过程发生的相关税费亦能取得；而对于销售后的利润，目前我国的用材林市场发展较为成熟，其利润率可通过调查分析类比同行业的利润率取得；综上分析，评估对象具备采用市场倒算法进行价值评估的条件，故适宜采用市场倒算法进行评估。

综合分析，本次评估采用市场价倒算法进行测算。