广州市番禺区******中学拟出租房地产涉及位于广州市番禺区******路**号广州市番禺区******中学的游泳池共1处游泳池用途房地产租金市场价值的资产评估报告

（一）接受委托阶段

1. 初期接触：在签署《评估委托合同》前，本公司派出项目负责人与委托人接触，了解委托评估资产的基本情况，向委托人介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并就委托评估目的、评估范围、评估收费以及委托人应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；
2. 经协商后，本公司就评估对象内容及特点，拟定工作计划，确定评估目的、评估对象和评估范围，选定评估基准日，并签订了《评估委托合同》。
3. 评估项目组人员对委估对象实地进行总体了解，布置资产评估工作，指导委托人进行委估资产申报工作，收集资产评估所需基本文件资料。

（二）资产清查核实和现场勘察阶段

1. 评估人员辅导产权持有方进行资产清查、申报评估资产明细表等评估资料的收集整理；
2. 项目小组赴现场进行现场勘察，听取有关人员对本次评估涉及的相关资产历史和现状的介绍，了解评估对象的基本情况，清查时间为2025年12月22日；
3. 现场对评估对象进行了解，做好并完善记录、拍照。

（三）评定估算阶段

1. 根据委估资产的实际状况和特点，选择制定具体的评估方法；
2. 查阅委估资产的产权证明文件、对产权持有单位提供的权属资料进行查验；
3. 收集价格信息资料，开展市场调研询价工作。
4. 对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。

（四）评估汇总阶段

根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（五）提交报告阶段

评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，与委托人就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行组织审查，汇集工作底稿。最后，向委托人提交《资产评估报告》。

1、市场法适用性分析

本次评估对象为游泳池用途物业，所在位置同一供需圈有较多类似用途物业出租实例，市场交易资料容易获取，因此本次评估适宜选用市场法。

2、收益法适用性分析

游泳池历史的营业收入、营业成本较难搜集和确定，故不适宜采用收益法。

3、成本法适用性分析

由于房地产的租金取决于房地产市场供求关系，而非花费的成本，房地产成本的增加不一定能增加其租赁价值，故本次评估不适宜采用成本法进行评估。